[투운사] 공부 내용 정리 (1일차)

 

2023.2.12(일) 시험인데 오늘 시작했다!

블로그 이름값을 하는중이다!

공부하면서 어려운/중요한 내용 써놓을 예정 

 

블로그에 쓰면서 하면 나중에 뿌듯할 듯

 

순서는 내 마음대로~ 

 

 

 

[ 1과목 ] 

 

 

1. 제한물권 

- 지상권 : 제3자에게 대항 O

  토지임대차 : 제3자에게 대항 X

- 지역권 : 토지소유자만 설정 가능 (지상권/전세권/임차권 취득한자도 가능!)

- 요역지's 소유권 + 지역권 같이 움직임

- 전세권자는 동의 없이 양도/임대 가능

- 전세권 : 전세금을 우선변제 받을 수 있는 '담보물권' 

 

2. 부동산 등기의 효력

- 물권변동적 효력

- 순위확정적 효력

- 점유적 효력 

 

3. 부동산 투자의 타당상 분석 방법 

- 수익성지수(PI)법 : 투자규모 차이 고려 못하는 '순현재가치(NPV)법'을 보완

- NPV법과 내부수익률(IRR)법은 결과가 다를 수 있음 (둘다 화폐의 시간가치개념 적용)

- 자기자본수익률 산정 : 세전현금흐름 대상

- 간편법 : 화폐의 시간가치개념 적용 X 

 

4. 부동산에 관한 제반사항

- 토지이용계획 확인서 : 공법상의 이용제한 

 - 지적공부 : 지목, 면적, 소유자, 경계 등에 관한 사항

- 건축물대장 : 준공일자, 사용검사일, 용도변경내역 등

- 등기부등본 : 소유권, 제한물권 등 

 

5. 부동산의 가격

- 기준시가 : 양도소득세 등 국세의 부과를 위한 기준이 되는 평가가격

- 개별공시지가 : 공시지가를 기준으로 비준표를 적용하여 가격배율을 곱한 개별토지의 단위면적당 가격

 

 6. 프로젝트 파이낸싱 (PF)

- 브릿지론 : 토지확보/사업  인허가 종료되지 않은 시점에서 실시

 

7. 최유효이용의원칙

- 부동산의 가치가 다양한 의미를 지님

 

8. 부동산 감정평가의 3방식

- 재조달원가는 대상부동산의 가격시점을 기준으로 선정(생산시점 X)

- 사정보정 통해 정상가격으로 보정이 가능해야함 (비리 금지하려는 목적인듯?)

- 환원이율 구하는 방법 : 시장비교방식, 요소구성법, 투자결합법 등

- 소득접근법 : 비수익성 부동산에 부적합 / 수익성 부동산에 적합

 

9. 부동산의 투자가치 분석 

- 영업경비 : 전기 및 수도료, 청소비 등  (자본적 지출/감가상각비 포함 X)

- Cash on Cash 수익률 : 순현금흐름/자기자본, 시간가치 고려 X 

 

10. 부동산투자회사

- 자기관리(부동산투자회사) : 위탁관리/기업구조조정 보다 더 많은 자본금 필요

- 영업인가는 국토교통부장관에게 받음 

- 위탁관리(부동산투자회사) : 본점 외에 지점 두거나 직원/상근임원 채용 X 

 

- 국내 주택 취득 : 1년 이내 처분 불가

- 부동산개발사업으로 설치한 토지/건축물 : 취득기간에 관계없이 처분 가능

- 최저자본금준비기간이 지난 후에는 총자산의 70% 이상을 부동산으로 

 

- 기업구조조정 (부동산투자회사) 

  a. 영업인가 2년 이내 발행 주식중 30% 이상을 일반청약에 제공하지 않아도 ㄱㅊ

  b. 부동산 취득 후 일정기간 내 처분 가능 / 나대지 매입하여 개발사업시행 이전에 처분 금지도 가능!

  c. 최저자본금준비기간이 끝난 후, 분기 말 현재 총자산의 80% 이상을 부동산 관련 자산으로 구성

  d. 다른 업무 ㄴㄴ